Den 1 februari 2020 trädde nya regler om investeringsstöd för hyresbostäder och studentbostäder ikraft. Lovvärt men svårt att nyttja, intressant men eventuellt osäkert att räkna med, välkommet med en förhoppning om att det ska gälla åtminstone mandatperioden ut – SSCO har tagit reda på vad några av Stockholms studentbostadsmarknads största aktörer tycker om de nya reglerna.

Investeringsstödet togs i bruk redan i november 2016, men i samband med de turbulenta regeringsförhandlingarna hösten 2018 stoppades fortsatt behandling av inkomna ansökningar. Sedan nya mandat gavs genom Vårändringsbudgeten år 2019, har nu en förstärkt version av de tidigare reglerna trätt ikraft. Stödet kan sökas för projekt gällande nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad av bostäder i flerbostadshus och småhus, så länge upplåtelseformen för bostäderna är hyresrätt.

Syftet med investeringsstödet är att öka byggandet av hyresrätter. Genom de senaste förändringarna vill man också göra stödet effektivare och mer ändamålsenligt än tidigare, och detta för byggande i hela landet. Pengarna som satsas – 2,1 miljarder kronor under 2020, därefter ca 3 miljarder kronor årligen – har Boverket haft i uppdrag att fördela i två olika potter. En pott avser storstadsregionerna och en för övriga landet, och pengarna har fördelats utifrån faktorer som befintlig bostadsbrist och byggbehov. ”Detta är en signal om att det behövs byggas mer hyresbostäder med relativt lägre hyra i storstadsregionerna för att möta behoven där”, skriver Regeringen i ett pressmeddelande från den 23 januari i år. Den 28 januari i år fattade Boverket beslut om fördelning; 75 % av potten avsätts till storstadsregionerna, resterande 25 % till resten av landet.

Jag träffar Ingrid Gyllfors, VD på Stiftelsen Stockholm Studentbostäder (SSSB), för att diskutera vad de nya reglerna kommer att innebära för SSSB:s byggande och hur de ser på stödet som politisk gärning. SSSB äger, bygger och förvaltar främst campusnära studentbostäder i Stockholm.

– I grunden är investeringsstödet lovvärt. Det är bra att man ser vikten av att stimulera byggande, inte minst byggande av studentbostäder, och att bostadspolitiken kommer upp högre på agendan. Dock hade stödet behövt vara mer flexibelt för att vi skulle kunna använda det som en resurs.

Hur då?

– I Stockholm blir det svårt att få ihop kalkylerna för nyproduktionsprojekten med alla anpassningar som krävs i de nya reglerna. Det blir för stor skillnad mot vad bruksvärdeshyrorna är på de platser där vi bygger, centralt och campusnära.

Ingrid Gyllfors, VD, SSSB

Kraven för beviljat investeringsstöd innebär bland annat en ambitiös miljöanpassning och ett tak för lägenheternas normhyra – det vill säga, hyra per kvadratmeter och år. Ingrid Gyllfors menar att Stockholmsregionen skiljer sig mot andra regioner, vilket gör det svårare att använda sig av stödet i projekt här. Att vara en aktör som enbart sysslar med studentbostäder ställer också krav på byggandet. Bostäderna ska helst byggas campusnära, vilket innebär att man sällan kommer undan en hög prislapp på marken.

– Svårigheten för oss ligger i att det är väldigt dyrt att bygga där vi behöver bygga Stockholm. Markkostnaderna är höga, byggkostnaderna likaså, och det är stor konkurrens på marknaden. Vi har också högt exploaterade miljöer med mycket detaljerade krav på utformning och gestaltning av det som byggs.

Kan ni se något projekt där ni skulle överväga att söka investeringsstöd?

– Nej, vi kommer nog inte söka stödet för något av våra projekt.

I de nya reglerna erbjuds också en påbyggnadsbonus. Byggprojekt som innebär att man bygger på fler våningar i befintliga hus kan, utöver den ”vanliga” subventionen, därigenom beviljas ytterligare medel.

– Det är bra att man kan få en sådan bonus, men den beviljas bara för den del av bygget som omfattar själva påbyggnaden. I verkligheten genomför vi aldrig projekt som bara inkluderar påbyggnad, oftast bygger man på intilliggande mark samtidigt. Då går kalkylen ändå inte ihop. Därför hade den påbyggnadsbonusen behövt ses över igen för att vi ska kunna nyttja den.

Nu hoppas Ingrid Gyllfors att man inte stannar vid riktade stöd, utan också går vidare med satsningar på regelförenklingar för byggande av genomgångsbostäder, som studentbostaden är. Men SSSB har inga andra planer än att hålla fanan högt och fortsätta att bygga.

– För oss kommer investeringsstödet inte att fungera som en resurs. Vi väljer att inte söka stödet, men det är viktigt att påpeka att vi har förmåga att bygga, att vi jobbar på ett sätt som ändå fungerar och som bidrar till ett ökat bostadsutbud för studenter, avslutar hon.

Marit Appelgren, VD, ByggVesta

Per mail ställer jag liknande frågor till Marit Appelgren, VD på ByggVesta Fastighetsförvaltning. ByggVesta bygger och förvaltar hyresrätter och studentbostäder i storstadsregionerna samt Uppsala och Linköping. Även här verkar det vara skillnad mellan Stockholm och andra regioner.

– Jag tror att det kommer att bli mer intressant att bygga studentlägenheter, kanske främst utanför Stockholm- och Göteborgsregionerna. Sedan kanske man måste akta sig för opportuna aktörer som potentiellt kan plocka ut stöd men sedan lämna förvaltningen därhän. Det finns risker med så mycket pengar i systemet.

Under de senaste åren har en rad oseriösa fastighetsförvaltare dykt upp på marknaden. Ofta bygger de upp ett bestånd för att sedan försumma förvaltningen. Inte minst har turerna kring Prime Living, verksam i såväl Stockholm som Lund och Malmö, visat på hur fel det kan gå.

En annan faktor Marit Appelgren lyfter fram som orosmoln är att beslut om beviljad subvention kan komma först långt efter både beslut om projekt och planering av detsamma.

– Vi skulle sannolikt kunna bygga mer med beviljat investeringsstöd, men processen för att få stödet innebär att alla projekt måste vara lönsamma i planeringsstadiet även utan subvention, men då givetvis med antagandet om en högre hyra än vad som är gränsen för beviljat stöd. Det finns därför en risk att projekt dödas till följd av osäkerhet.

Hon menar också att det finns en risk för att det blir svårare att sätta produkter på marknaden med normal presumtionshyra – det vill säga, en hyra förhandlad till en nivå som motsvarar täckning och rimlig vinst under 15 år för en fastighetsägare. Överenskommelse om presumtionshyra är idag ett av tre sätt att hyressätta nyproduktion; bruksvärdeshyra genom en vanlig förhandling med hyresgästorganisation och egensatt hyra är de andra två.

– Subventionerna kommer att innebära ett tryck nedåt för hyrorna. Det kommer att bli svårare att sätta produkter med normal presumtionshyra på marknaden om marknaden är något sånär i balans, vilket är fallet för den största delen av nyproduktionen, förutom vid terminsstarten för universiteten och högskolorna.

För ByggVestas projekt kommer investeringsstödet inte att innebära några större förändringar.

– Vi bygger redan små lägenheter som ryms inom kraven för investeringsstödet, så där är det inga konstigheter för oss. Utöver att vi kommer att installera värmepumpar istället för den luftvärmarteknik vi annars använder, sker inga större förändringar av vår produkt.

I min mailinkorg finns även ett svar från Kent Persson, samhällspolitisk chef på Heimstaden. Liksom ByggVesta är Heimstaden en rikstäckande aktör, och äger och förvaltar studentbostäder från Luleå i norr till Malmö i söder. Han är optimistisk kring de nya reglerna.

– Heimstaden är positiva till investeringsstödet. Det skapar förutsättningar för att bygga fler hyresrätter i fler kommuner, och vi välkomnar det med de nya kraven, skriver han inledningsvis.

Kent Persson, samhällspolitisk chef, Heimstaden

Som med alla stödåtgärder är förutsägbarhet en viktig faktor för att uppnå ändamålet. Detta är en utmaning i byggbranschen, då många byggprojekt tar långt mycket mer tid än en mandatperiod. År 2017 genomförde Dagens Nyheter en undersökning som visade att snittiden för att gå från idéstadium och framtagande av detaljplan för flerbostadshus till uppförande av bostadshuset ifråga är 10 år. Under en sådan tidsperiod kan mycket hända inom politiken, vilket vi såg inte minst under den senaste regeringsbildningsprocessen och budgetförhandlingarna. Under en period om drygt fyra år, 2016–2020, har investeringsstöd trätt ikraft, tagits bort och sedan trätt ikraft igen.

– Att bygga bostäder kräver långsiktighet och förutsägbarhet, därför hoppas vi att investeringsstödet nu får gälla hela mandatperioden, skriver Kent Persson.

Vad kommer investeringsstödet att innebära för Heimstaden som byggaktör?

– Heimstaden tar ett stort ansvar för nyproduktionen av hyresrätter, och vi kommer att söka investeringsstödet till flera av våra projekt. I dagsläget har vi inget planerat projekt för studentbostäder, men det kan möjligen förändras framåt. Vi är öppna för att bygga studentbostäder och då kommer investeringsstödet att ha en avgörande betydelse.

Att vara en rikstäckande aktör innebär ju att ni är verksamma på platser med olika förutsättningar. Hur ser ni på möjligheterna att använda er av investeringsstödet här i Stockholmsregionen?

– Stödet är ju uppdelat i potter, en för storstadsregionerna och en för övriga landet. Vi tittar på projekt både inom och utanför Stockholmsregionen där det kan bli aktuellt att söka investeringsstödet.

Jag har förstått att det finns en svårighet just i Stockholm, att få ihop lönsamma kalkyler för byggprojekt. Är det en bild du känner igen?

– Ja, det är svårt att få ihop kalkylen i framförallt Stockholm, men hela regionen är svår. Vår ambition är att det ska gå. Vi hoppas och kämpar vidare.

Som synes finns olika perspektiv på investeringsstödets effektivitet på olika sätt. Ett lovvärt initiativ, för all del, men som ändå verkar bli svårt att använda i vissa områden. Den ekonomiska frågan tas upp av samtliga aktörer, och det tillhör ju inte direkt ovanligheterna att Stockholmsregionen sticker ut i detta avseende i bostadspolitiska diskussioner. Som alltid när man siar i framtiden kan vi bara vara säkra på en sak, egentligen; att den som lever får se.